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房企再融资开闸声起地产股价值重估压制影子

发布时间:2019-06-08 08:21:37
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6月以来,房地产再融资放松消息已不断传出。6月28日和7月12日,在两度回应媒体关于“房地产上市公司融资政策”的问题时,证监会口径一致——据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知的规定,对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,将暂停上市、再融资和重大资产重组。

证监会还表示,将坚决贯彻执行国务院文件规定,对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形,证监会在进行相关审核时,将依据国土资源部的意见来进行认定。这意味着房地产融资将有条件放开。

7月5日,国务院又下发了《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》。《意见》提出,要严格防控房地产融资风险。让房地产企业融资正常化,打开融资正门,尤其是通过资本市场进行直接融资,正是完成我国金融发展构想的重要一步。据21世纪经济报道,一位房地产上市公司高管透露,过去几年公司向证监会上报再融资方案材料,会里并没有收,但近期证监会已开始接收相关材料。

不难看出,对于房地产再融资放松的消息,监管层并未明确否认。而从“在进行相关审核时”等表述中,有市场解读认为,房地产再融资将有条件放开。证监会相对微妙的表态,和接受材料的变化,似乎显示房地产再融资正临变化节点。

市场影响

地产股价值或将重估

7月初以来,宋都股份、迪马股份、新湖中宝、荣丰控股等房地产公司接连停牌,拟筹划重大事项,引起市场诸多猜测。7月17日,新华社对这一话题连发4文,直称暂停三年多的房地产企业融资将有条件放开。房地产再融资的消息几次三番挑逗着二级市场的神经,这次似乎更为真切。而被压抑许久的房地产板块,正期待再融资放开这一强烈催化剂的出现。

6月26日,国泰君安发布《由谨慎转乐观》研报,自2013年以来首次转乐观和推荐,明确认为地产板块已是底部。由于预判主流公司中报靓丽,流动性阶段性回暖等因素,预计未来地产板块,尤其是主流地产公司,将逐渐走稳并震荡走高。

申银万国认为,等待的中期投资机会条件在成熟,整个下半年有利的最大逻辑是,量价适度调整将降低政策恶化必要性,政策趋于稳定甚至局部好转,地产低估值修复具备充分条件。

招商证券(香港)研究员段斐钦表示,松绑大方向是确定的,但什么时候执行,采用哪种方式松绑,暂时还不能确定。此轮开闸可能是针对保障房、动拆迁房、中低价商品房等产品,相关的房地产企业有望率先获批。

一位资深房地产行业券商分析师也表示,房地产再融资若是放开,对整个行业都会有利好影响,而有条件进行再融资的优质企业则更能受益。

有望压制影子银行

作为房地产调控政策的组成部分,资本市场一度对房地产企业关闭了融资大门,银行等正常融资渠道都被堵死。但实际上,亟需资金的房地产企业融资却从未停止过,很多无法获取正常融资而又存在资金需求的企业转而投向影子银行。

这就导致了一个奇怪的现象。中国农业银行高级经济学家何志成发现:各家商业银行上半年基本没给房地产企业贷款,但房地产企业的资金到位率却名列前茅。数据显示,上半年房地产开发企业到位资金57225亿元,同比增长了32.1%,二季度增速比一季度还高了2.8个百分点,比上年同期高了26.4个百分点。这中间,大量资金来自影子银行。

有业内人士指出,有的影子银行甚至以高达40%以上的借贷利率出借资金,但许多开发商却对此饥不择食、饮鸩止渴。过高的财务成本使得开发商自身利润低下,沦为银行的“打工者”。此外,房企向影子银行借钱融资,一方面将导致影子银行迅速膨胀,威胁中国金融安全,另一方面,融资成本高企必然加大开发成本,最终都会转嫁到房价之中,由购房人承担。

市场信号

监管层:目前,针对房地产上市公司的股权类和债券类再融资都已基本放开,并购重组、借壳上市等亦都可以操作。证监会发言人在6月28日的通气会上表示,对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形,证监会在进行相关审核时,将依据国土资源部的意见来进行认定。发言人特别强调“在进行相关审核时”,被解读为房地产融资将有条件放开。

房企:进入7月以来,多家A股上市房地产企业因“筹划与公司相关的重大事项”停牌,包括宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份、中弘股份、荣丰控股等。市场猜测:不止一家上市房企在酝酿再融资或重组事宜。有确切消息表明,已经有企业在就重组之事与监管层进行沟通。

金丰投资停牌后,绿地集团董事长张玉良回应市场传闻时称,“有这个可能”,让市场对房企“再融资放开”充满期待。另有多家上市公司也表示,目前若国土部在30日内未向证监会给出核查意见,在审房企的再融资申请就可以继续推进。而此前,国土部更多是反对或没有回音。

房企融资政策回顾

2009年:2009年上半年,针对房地产企业融资需求进一步急剧增长的情况,证监会于当年9月确定了与国土资源部的沟通联络机制。

2010年:2010年4月27日,为遏制房价过快上涨势头,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,被称为“史上最严厉的调控政策”,政策明确要求“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。

2010年:2010年10月16日,证监会表示,暂缓受理房地产开发企业重组申请,并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

2011年:2011年5月27日,证监会再次重申延续政策规定,暂缓受理房地产开发企业并购重组申请。

2013年:2013年2月20日国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施,发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,明确国土资源部门要禁止其参加土地竞买,银行业金融机构不得发放新开发项目贷款,证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组,银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。

2013年:2013年6月28日,证监会表示,将根据国务院2010年和2013年关于房地产市场调控的相关通知,对存在囤积土地、捂盘惜售等违法违规行为的房地产企业将暂停上市和再融资。具体企业是否违规,证监会将在审核时依据国土资源部意见。

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